최근 부동산 시장에서 ‘공실지옥’이라는 말이 자주 들립니다. 특히 지식산업센터(옛 아파트형 공장)의 상황이 심각합니다. 한때 ‘돈 되는’ 투자처로 각광받던 지식산업센터가 왜 이런 상황에 처하게 되었을까요? 현재 상황을 살펴보고 그 원인과 영향, 그리고 가능한 해결책에 대해 알아보겠습니다.

1. 지식산업센터 공실률의 현주소

지식산업센터의 공실 문제는 날이 갈수록 심각해지고 있습니다. 전국의 지식산업센터 수는 2020년 4월 1,167곳에서 2023년 1,548곳으로 급증했습니다. 그러나 이러한 양적 성장과 달리 실제 입주율은 심각한 수준입니다.

• 일부 지식산업센터의 경우 공실률이 70%에 달합니다.
• 경기도 화성시의 한 복합상가는 1층 스타벅스 입점에도 불구하고 2층 이상이 텅 비어있는 상황입니다.
• 고양시 향동지구의 한 지식산업센터는 한 개 층 60여 개 호실 중 실제 입주한 곳이 10곳 남짓에 불과합니다.

한국산업단지공단의 집계에 따르면, 지식산업센터의 공실률은 단지별로 최소 40%에서 최고 90%대에 이르는 것으로 나타났습니다. 이는 매우 심각한 수준이며, 지역별로도 큰 차이를 보이고 있습니다.

지역별 공실률 차이

• 수도권과 지방 간의 차이가 뚜렷합니다. 특히 수도권 외곽과 신도시 지역의 공실률이 높은 편입니다.
• 서울 성수동과 같은 핫플레이스는 여전히 수요가 있어 공실률이 상대적으로 낮습니다.
• 지방 도시의 경우, 대전, 세종, 광주 등에서 높은 공실률이 보고되고 있습니다.

이러한 지역별 차이는 해당 지역의 경제 활성화 정도, 접근성, 주변 인프라 등 다양한 요인에 의해 발생합니다.

2. 공실률 증가의 주요 원인

지식산업센터의 공실률 증가에는 여러 가지 복합적인 요인이 작용하고 있습니다.

2.1 과잉 공급

2020년부터 2023년까지 381곳의 지식산업센터가 신규 공급되었습니다. 이는 3년 만에 약 33%가 증가한 수치입니다. 이러한 급격한 공급 증가의 배경에는 다음과 같은 요인들이 있습니다:

• 택지지구 개발 시 지자체가 수요 예측 없이 과도하게 자족용지를 요구한 것이 한 원인입니다.
• 개발업자들의 무분별한 사업 확장도 과잉 공급을 부추겼습니다.

2.2 투기 상품화

지식산업센터는 한때 ‘틈새 부동산 투자’로 각광받았습니다. 이는 다음과 같은 이유 때문입니다:

• 규제가 적고 최대 90%까지 대출이 가능해 투기 대상이 되었습니다.
• 실수요가 아닌 투기 수요가 시장을 왜곡시켰습니다.

이로 인해 실제 사용 목적보다는 투자 목적으로 구매하는 경우가 많아졌고, 이는 결국 높은 공실률로 이어졌습니다.

2.3 경기 침체와 고금리

• 코로나19 이후 지속된 경기 침체로 임대 수요가 감소했습니다.
• 고금리로 인해 투자자들의 이자 부담이 크게 증가했습니다.

경기 침체는 기업들의 사무공간 수요를 감소시켰고, 고금리는 투자자들의 수익성을 악화시켰습니다. 이 두 요인의 결합은 지식산업센터 시장에 큰 타격을 주었습니다.

3. 공실 증가의 경제적 영향

지식산업센터의 공실률 증가는 단순히 해당 건물의 문제로 끝나지 않습니다. 이는 다양한 경제적 파급효과를 가져옵니다.

3.1 투자자들의 재정적 손실

매매가격 하락과 임대수익 감소로 투자자들이 큰 손실을 겪고 있습니다. 일부 투자자들은 원금 손실은 물론 월세 수입으로 대출이자조차 감당하기 어려운 상황에 처해있습니다.

3.2 대출 연체율 증가

지식산업센터 담보 대출의 연체율이 2020년 0.09%에서 2023년 0.20%로 2배 이상 증가했습니다. 이는 투자자들의 재정 상황이 악화되고 있음을 보여주는 지표입니다.

3.3 부동산 시장 불안정성 증가

지식산업센터를 비롯한 수익형 부동산 시장 전반의 불안정성이 증가했습니다. 이는 전반적인 부동산 시장의 신뢰도 하락으로 이어질 수 있는 위험 요소입니다.

4. 공실 문제 해결을 위한 노력

정부와 관련 업계에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있습니다.

4.1 정부의 대응 정책

1. 입주 업종 확대: 정부는 지식산업센터의 공실 문제를 해결하기 위해 입주 가능한 업종을 확대하는 방안을 추진하고 있습니다.

2. 금융 지원: 금융감독원이 지식산업센터 관련 대출의 규모와 연체율을 파악하고 있으며, 이를 통해 향후 금융 지원 정책을 마련할 것으로 보입니다.

3. 리모델링 및 용도 변경 지원: 기존 공실 상태인 지식산업센터를 리모델링하거나 다른 용도로 전환할 수 있도록 지원하는 정책을 검토 중입니다.

4. 공공-민간 협력 모델 개발: 정부와 민간 기업이 협력하여 효율적인 운영 모델을 개발하고, 공동의 목표를 설정하여 문제를 해결하려는 노력을 기울이고 있습니다.

5. 스타트업 및 중소기업 지원 강화: 지식산업센터 입주를 촉진하기 위해 스타트업과 중소기업을 위한 지원 프로그램을 강화하고 있습니다. 임대료 보조금, 창업 지원금, 연구 개발비 지원 등이 포함됩니다.

4.2 민간 부문의 노력

1. 임대료 조정: 많은 건물주들이 임대료를 낮추거나 인센티브를 제공하여 입주율을 높이려 노력하고 있습니다.

2. 시설 개선: 기존 건물의 리모델링이나 편의시설 확충 등을 통해 입주 매력도를 높이고 있습니다.

3. 마케팅 강화: 온라인 플랫폼을 활용한 홍보나 입주 기업 간 네트워킹 지원 등 다양한 마케팅 전략을 시도하고 있습니다.

5. 향후 전망 및 제언

지식산업센터의 공실 문제는 단기간에 해결되기 어려운 복합적인 이슈입니다. 그러나 다음과 같은 방향으로 노력한다면, 점진적인 개선이 가능할 것으로 보입니다.

1. 수요-공급 균형 회복: 무분별한 공급을 제한하고 실수요 중심의 시장 형성이 필요합니다. 지자체의 신중한 도시계획과 수요 예측이 뒷받침되어야 합니다.

2. 금리 안정화: 고금리 기조가 완화되어 투자 부담이 줄어들어야 합니다. 이는 거시경제 정책과 연관된 문제로, 정부의 신중한 접근이 필요합니다.

3. 경기 회복: 전반적인 경제 상황이 개선되어 임대 수요가 늘어나야 합니다. 특히 중소기업과 스타트업의 성장이 지식산업센터 활성화의 핵심이 될 것입니다.

4. 정책적 지원: 과도한 규제는 완화하되, 투기 수요는 억제하는 균형 잡힌 정책이 필요합니다. 동시에 중소기업 지원 정책을 통해 실수요 증가를 유도해야 합니다.

5. 용도 다변화: 공실 문제 해결을 위해 지식산업센터의 용도를 다양화하는 방안을 적극 검토해야 합니다. 예를 들어, 주거, 문화, 교육 등 다양한 기능을 복합적으로 수용할 수 있는 모델을 개발할 수 있을 것입니다.

지식산업센터의 ‘공실지옥’ 문제는 우리 경제의 한 단면을 보여주는 중요한 이슈입니다. 이는 단순히 부동산 시장의 문제가 아니라 우리 산업 구조와 도시 계획, 그리고 경제 정책 전반에 걸친 복합적인 문제입니다. 따라서 정부, 지자체, 투자자, 그리고 기업들의 협력적인 노력이 필요하며, 장기적인 관점에서 부동산 시장의 건전성을 회복하는 것이 중요합니다.

현재의 위기를 기회로 삼아 보다 안정적이고 지속 가능한 상업용 부동산 시장을 만들어가는 것이 필요한 시점입니다. 이를 통해 지식산업센터가 본래의 목적대로 중소기업과 스타트업의 성장을 위한 인큐베이터 역할을 할 수 있기를 기대해 봅니다.