내 집 마음대로 고치는 것도 허가 받아야 한다고요?! 😫 맞아요~ 집의 뼈대를 건드리는 ‘대수선’은 건축법에 따라 허가 또는 신고 대상이랍니다! 내력벽, 기둥, 보 등 주요 구조부를 변경할 계획이라면 이 글을 꼭 읽어보세요! 허가와 신고, 헷갈리는 대수선 범위와 절차를 명쾌하게 정리해 드릴게요! 불법 대수선으로 인한 이행강제금, 절대 내지 마세요!🙅♀️
대수선이란 무엇일까요? 🤔
대수선의 정의와 범위
대수선, 말은 거창하지만 사실 어렵지 않아요! 집의 뼈대를 건드리는 공사라고 생각하면 쉽답니다! “기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 수선·변경·증설·해체“하는 행위를 말해요. 단, 증축, 개축, 재축은 제외!🙅♀️ ‘주요 구조부’란 건축물의 구조상 중요한 부분으로, 「건축법」 제2조 제1항제7호 본문에 따르면 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단 등이 이에 해당합니다. 이러한 주요 구조부에 대한 수선, 변경, 증설, 해체는 건축물의 안전에 직접적인 영향을 미치므로 엄격하게 관리되고 있어요.
좀 더 구체적으로 살펴볼까요? 아래와 같은 공사는 대수선에 해당될 가능성이 높아요! 👇
- 내력벽 (집을 튼튼하게 지탱하는 벽!) 30㎡ 이상 수선 또는 허물거나 새로 설치
- 기둥 3개 이상 수선 또는 새로 설치
- 보 (기둥과 기둥을 연결하는 부분!) 3개 이상 수선 또는 새로 설치
- 지붕틀 3개 이상 수선 또는 새로 설치 (단, 한옥 서까래는 제외!)
- 방화벽 (불이 번지는 것을 막아주는 벽!) 설치 또는 수선
- 주계단, 피난계단 (비상시 탈출하는 계단!) 설치 또는 수선
- 다가구/다세대 주택의 경계벽 설치 또는 수선
- 외벽 마감재 30㎡ 이상 변경
여기서 잠깐! 법이 개정되어 대수선 범위에 포함되는 경우라도, 개정 이전에 진행된 행위는 대수선으로 보지 않는다는 사실! (대법원 2011.3.10. 선고, 2010두23316 판결 참조) 경과 규정이 적용되니, 꼭 확인해 보세요!
허가 vs 신고, 뭐가 다를까요? 🤔
대수선 허가와 신고 기준
대수선은 규모에 따라 ‘허가’ 또는 ‘신고’ 대상으로 나뉘어요. 일반적으로 증설, 해체, 변경과 같이 큰 공사는 허가를, 수선과 같이 비교적 작은 공사는 신고를 하면 된답니다. 하지만 같은 수선이라도 규모가 커지면 허가 대상이 될 수 있다는 점! 꼭 기억하세요!
- 내력벽 수리: 신고 (30㎡ 미만) ✅ / 변경 (30㎡ 이상) : 허가 ⛔
- 기둥 2개 수리: 신고 ✅ / 3개 이상 수리 또는 새로 설치: 허가 ⛔
- 보 2개 수리: 신고 ✅ / 3개 이상 수리 또는 새로 설치: 허가 ⛔
표로 보는 허가와 신고 구분
| 구분 | 허가 (⛔) | 신고 (✅) |
|---|---|---|
| 내력벽 | 증설, 해체, 변경 (30㎡ 이상) | 수선 (30㎡ 미만) |
| 기둥 | 증설, 해체, 변경 (3개 이상) | 수선 (2개 이하) |
| 보 | 증설, 해체, 변경 (3개 이상) | 수선 (2개 이하) |
| 지붕틀 | 증설, 해체, 변경 (3개 이상) | 수선 (2개 이하) |
| 외벽 마감재 | 변경 (30㎡ 이상) | 수선 (30㎡ 미만) |
| 방화벽, 주계단, 피난계단, 다가구/다세대 주택 경계벽 | 증설, 해체, 수선, 변경 | – |
대수선 절차, 어떻게 진행될까요? 🤔
단계별 대수선 절차
대수선 절차, 생각보다 복잡하죠? 하지만 걱정 마세요! 전문가의 도움을 받으면 어렵지 않아요! 건축사 사무소에 문의하면 친절하게 안내해 줄 거예요! 👍
- 건축사와 상담: 원하는 공사 내용을 설명하고, 허가/신고 대상인지, 예상 비용과 기간은 어떻게 되는지 꼼꼼히 확인하세요!
- 설계도면 작성: 건축사가 공사에 필요한 설계도면과 구조 계산서 등을 작성해 줍니다.
- 허가/신고 신청: 작성된 설계도면과 필요한 서류를 갖춰 관할 구청에 신청합니다. 온라인으로 신청하는 방법도 있으니 참고하세요! (세움터 이용)
- 허가/신고증 발급: 구청 담당자가 서류를 검토하고 현장 확인 후 허가/신고증을 발급해 줍니다. (소요 기간은 지역 및 공사 규모에 따라 다를 수 있어요!)
- 착공: 허가/신고증을 받으면 드디어 공사 시작! 🎉 하지만 착공 전에 꼭 neighbours에게 공사 내용을 알리고 양해를 구하는 것, 잊지 마세요! 😊
- 사용승인: 공사가 완료되면 구청에 사용승인을 신청하고, 담당 공무원의 검사를 받습니다. 꼼꼼한 검사를 통해 안전을 확보하고, 추후 문제 발생 소지를 최소화할 수 있도록 만전을 기해야 해요!
- 완료: 검사에 통과하면 모든 절차 끝! 리모델링된 새로운 공간에서 행복하게 생활하세요! 🥰
불법 대수선, 절대 안 돼요! 🙅♀️🙅♂️
이행강제금과 처벌 규정
허가나 신고 없이 대수선 공사를 하면 이행강제금 폭탄을 맞을 수 있어요! 😱 「건축법 시행령」 별표 15에 따르면, 이행강제금은 시가표준액의 일정 비율(주거용은 최대 10%, 비주거용은 최대 20%)에 위반 면적을 곱하여 산정됩니다. 과거 부과 요율과 현재 부과 요율이 다를 수 있고, 경과 규정 적용 여부도 꼼꼼히 확인해야 해요! 자칫하면 큰 금액을 부과받을 수 있으니, 꼭 허가나 신고를 받고 공사를 진행하세요! 또한, 건축법 위반으로 형사 처벌을 받을 수도 있답니다. 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금, 결코 가볍지 않죠? 😥
마지막 꿀팁! 😉
대수선은 전문적인 지식이 필요한 분야예요! 혼자서 해결하려고 하기보다는 꼭 전문가(건축사 등)와 상담하고, 관련 법규 및 지자체 조례도 꼼꼼하게 확인하세요! 😊 인접 건물과의 관계, 안전 문제 등 종합적인 검토도 중요하답니다. 세심한 계획과 준비만이 성공적인 대수선의 지름길이라는 것, 잊지 마세요! 💖